银行到底卡在哪一步？
卡在报税表最后那行净收入。多数大银行读的是扣完所有开销之后剩下的那个数，不是生意收进来多少。
举个例子：一年收进来 30 万，费用和折旧走完，报税表上剩 6 万——数字仅为示例。你在税务上做得很对，银行那边读到的却是 6 万。这不是你的问题，是两套系统在算同一件事。
报税报得少，是不是就贷不了？
不是。只是能用的贷方名单变短了，而且要换一种证明方式。
一般来说有三种走法：一是在主流贷方那边，把能合理加回去的部分加回去；二是走看流水的自雇通道；三是先用另类贷方过渡。三条路的成本和门槛都不一样，也不是每个人三条都开着。
看流水的贷方，具体是怎么算的？
看你对公账户实际进来多少钱，再按你这一行合理的利润比例，折一个可用的收入出来。
常见的做法是看六到十二个月的对公账户月结单，配上营业执照、GST 号和会计师信。多数贷方还会看这个数字跟你的报税表之间说不说得通。折多少、认不认，各家差别很大，这一步基本决定了你能拿到什么。
走另类贷方，代价是什么？怎么退出来？
代价是实的：利息比主流贷方高，通常还有一笔贷方费用，期限一般更短，首付要求往往更高。这一点我不绕。
所以从第一天起就要有退出计划。另类贷方是过渡，不是终点。常见的做法是用一到两年把该补的补上——报税补齐两年、生意做满年限、信用记录做干净——到期时再转回主流贷方。能不能转成，因人而异，但没有这个计划就不该进这扇门。
公司账上留的利润，能不能算成你的收入？
有时候可以，条件是你持股够多、公司连续几年是赚钱的。
多数愿意做这一块的贷方要看两年的财务报表和 T2，加一封会计师信，写清楚你占多少股、做了几年。公司欠债重、股东借款大、利润上下起伏太厉害，这条通常就关上了。
自雇不到两年，或者刚把公司开起来，怎么办？
能做，但名单更短，靠的是别的东西——首付、信用记录，以及你之前在同一行的经历。
两年是个常见的参考线，不是法律。如果你以前在同一行当雇员，很多贷方愿意把那段算进来，前提是证据接得上：以前的 T4、雇主信、你现在手上的合同。
欠 CRA 的税，会不会挡住这件事？
会，而且是我见过最常见的一个卡点。
多数贷方要看到 CRA 没有欠款，或者至少有一个正在执行的还款安排。一旦 CRA 登记了留置权，绝大多数贷方看到就不往下读了。金额不大的话通常有办法在过户前处理掉，但要早知道，不要等到最后一周。
现在能先做的三件事
第一，登录 CRA 网上账户，把最近两年的 NOA 下下来，顺手看一眼余额那一栏有没有欠款。很多人挂着一笔小额欠税自己不知道，这一栏比什么都该先看。
第二，把对公账户最近十二个月的月结单导成 PDF，存一个文件夹——要银行出的正式月结单，不是手机截图。第三，先别急着让会计师改报税或者重报。重报有代价，也不一定需要；让我先看现在这版能不能过。
常见问题
配偶是打工的，能不能只用她的收入申请？
可以。不上贷款也可以上房产证，具体怎么写要问律师。代价是额度只按一个人的收入算，通常会小不少。
GST/HST 的申报记录有用吗？
有用，一般是作为佐证——它能说明你的生意规模和连续性。多数贷方不会只凭这个算收入。
你名下有两家公司，材料要交两套吗？
一般是的，两边都要说得清楚。如果其中一家在亏钱，那部分亏损很可能会从你的收入里扣掉，所以最好一开始就都摆出来。
会计师信要写什么？
通常就几句话：你做了几年、占多少股、公司在正常经营。多数贷方有自己的格式，我会把要求直接发给你的会计师，不用你转述。
收现金的那部分，能不能算？
从来没进过账户、也没报过税的部分，一般用不上。最起码要在银行流水里看得见。这一点各家贷方都比较硬。
已经被一家银行拒过了，还能再申请吗？
能。拒批本身不会写进你的信用报告。但每申请一次会多一次硬查询，所以下一次递之前，先弄清楚上一次卡在哪。