收入明明不低，为什么算出来的额度反而不够？
因为多数贷方的算法是照着工资设计的，而你的收入不是工资。
分红一般要看两年，合伙人分配要看财务报表，奖金要平均，股票通常要有历史。哪一段历史不够，那部分收入在这套算法里就等于零。这不是在判断你赚不赚钱，是这套表格只认某几种证据。
分红（T5）算不算收入？
多数贷方算，但通常要两年，而且用税前还是税后的数，各家不同。
如果分红来自你自己的公司，一般还要配上 T2、财务报表和会计师信，说明公司有能力继续这样分。如果你去年才从工资改成分红，那一年在贷方眼里就成了断层——这也是我为什么会劝人在申请前别动工资结构。
合伙人的分配要怎么证明？
一般靠三样东西一起：T5013、个人报税表、合伙企业的财务报表。
律所、诊所、会计师事务所的合伙人常见的麻烦是：分配额每年跳，年底还有一笔结算。多数贷方会取一个平均，也会看你的持份稳不稳。刚升合伙人、只有几个月历史的，通常要用之前的雇员收入接上。
奖金、RSU、期权，能不能算进去？
奖金一般可以，多数贷方取两年平均；股票类的收入认不认，各家差得很远。
常见的要求是雇主信里写清这部分是不是常规发放，再加两年的 T4 或报税记录佐证。已经归属、卖掉、进了账户的，比纸面上还没到手的好用得多。一次性的签约奖金，多数贷方不算。
诊所刚开、刚入伙，历史不够两年怎么办？
能做，但顺序很重要——买房和出来单干的先后，直接影响批不批。
只要你还在原来的机构领工资，那份收入历史就是完整的，很多事在辞职之前反而更好办。已经出来了，就靠执业合同、执照、首付和信用来补。有些贷方对特定执业人群有单独的政策，条件和名称各家不同，我会按你的执照类型去找。
你那条专业人士信贷额度，会不会拖后腿？
会，而且这是我看到最常被忽略的一项。
一条 20 万的执业信贷额度，就算你一分没动——数字仅为示例——有些贷方仍然会按额度折一笔月供算进你的负债比，也有些贷方只按你实际欠的余额算。两种算法差很远。所以递申请之前，值得先弄清楚自己名下的授信总额，用不到的部分可以先降下来。
用公司名义买房，还是个人名义？
自住房多数还是个人名义，因为可选的贷方多得多。
公司持有通常按商业或者另类贷款来做，条件不一样，成本也不一样。税务上怎么划算要问你的会计师；我这边能告诉你的是两种做法各自能拿到什么样的贷款条件。两边一起看，再决定。
现在能先做的三件事
第一，把最近两年的 T1、NOA 和 T5 或 T5013 找齐；有公司的加上 T2 和财务报表。你只管收集，不用整理，剩下的我来看。
第二，去查一下你名下每条信贷额度和信用卡的授信总额，不只是余额——就是上面说的那一项。第三，如果你今年打算改工资结构、辞职入伙、或者开诊所，先来问一次时机。这三件事的顺序放对了，能省掉后面很多解释。
常见问题
刚从外地过来执业，加拿大这边没有收入历史，能贷吗？
一般有路可走。多数贷方会看你的执照、雇佣或执业合同，以及原来的收入记录。首付和信用在这类文件里权重更大，条件因人而异。
工资很高，但刚换工作还在试用期，怎么算？
多数贷方希望看到过了试用期，或者至少在同一行业连续就业。有些贷方接受带正式聘书的新工作，取决于行业和岗位。换工作和买房的顺序，值得先问一句。
读书时期的执业贷款还没还完，会不会有影响？
会算进你的负债比，但通常不算污点。要看的是月供多少、还剩多久。有时候把还款期拉长一点，反而对额度有帮助。
配偶的信用记录不太好，会不会连累你？
如果她一起上贷款，多数贷方会按较低的那个分数看整份文件。也可以只用你一个人申请，代价是额度按一个人算。两种都算一遍再决定。
收入有一部分是外币的，能不能用？
有些贷方接受，一般会打个折扣，也要看是不是长期稳定、有没有完税记录。因人而异，要一家家问。
打算两三年后换更大的房子，现在该做什么？
现在开始把收入结构稳住，别在中间那一年改。另外别在换房前一年新增大额授信。多数贷方看的是最近两年，你现在做的事，到时候正好在那个窗口里。