温哥华买房贷款：先把能贷多少弄清楚

到底能贷多少？

贷方看三样东西：你的收入怎么算、你现在欠多少、以及这套房子每个月的固定开销。这三样进到两个负债比率里，算出一个上限。同样的年收入，两个人落到的位置可能差很远，因为收入的算法因人而异。

还有一层是压力测试。多数受联邦监管的贷方要求你按合同利率加两个百分点、或者一个下限利率，两者取高的那个，算得起月供。所以你签的利率不是审批用的利率，能力上限一般比你自己按月供估出来的低。

想拿一个能用的数字，就得把文件摊开真算一次。在那之前的所有估算，只是方向。

预批到底锁住了什么？

预批锁的是利率，不是批准。多数贷方会替你把一个利率留住一段时间，常见是几个月，到期作废。它同时告诉你：按你目前交上来的资料，你大致落在什么范围。

预批没锁的东西更多。房子还没估价，收入核查可能还没做完，你的负债在这中间也可能变。最终审批是针对一套具体的房子和一份完整的文件。

真的预批，是贷方看过你的文件。网上点几下算出来的数字，只是算术。

该先看房，还是先办贷款？

先办贷款。知道自己的数字之后再去看房，你走进的每一套都是能出手的。

反过来的代价很实在：offer 接了才发现贷款差一截，要么补现金，要么重新谈，要么丢订金。温哥华这个市场里，卖家一般更看重条件干净的报价，手上有真的预批，你站的位置不一样。

首付要准备多少？除了首付还得留多少现金？

按房价分段算。现行的联邦规则是：房价前 50 万的部分最低 5%，50 万到 150 万之间那部分最低 10%；房价超过 150 万拿不到贷款违约保险，首付一般 20% 起。

首付不到 20% 是保险贷款，要付一笔保险费，通常并进贷款本金。首付 20% 以上不用付保险费，但审批口径有时反而更紧，因为背后没有保险公司兜底。

另外单独留一笔过户钱：BC 省的房产转让税、律师费、验房费、税费调整。首次购房者按房价和身份可能有转让税减免。这笔钱不能从首付里挪。

自雇的话，算法哪里不一样？

报税报得少，银行照着报税表算——那不是唯一的算法。多数 A 类贷方取你近两年报税净收入的平均值，看的不是营业额。

一般有三条路。一是把两年报税理干净，走常规渠道；二是用专门给自雇人士设计的项目，通常要求首付更多或者定价不同；三是找看银行流水的贷方，条件宽一些，成本一般更高。哪条合适，取决于你的报税结构和首付。

最有用的一件事是提前两年决定。把收入压到最低再来申请，这笔账多数时候是亏的。至于报税怎么安排，问你的会计师，我只讲贷款这一侧。

新移民刚来加拿大，能贷吗？

一般可以，但走的是另一扇门。多数贷方对本地信用记录短、或者收入来自境外的申请人有专门口径，通常要求首付更高、文件更全。

新移民的文件最常卡在三个地方：本地信用记录几乎为零、收入证明由境外雇主出具、首付资金刚汇进来。第三个最要紧。多数贷方要看这笔钱在你自己名下的账户里放够一段时间，并且能一路追溯到来源。

另外，非加拿大身份的人买住宅目前有联邦层面的限制，也有例外情形。身份不确定的，先把身份这一头确认了，再谈贷款。

这件事对谁最难，该怎么办？

最难的是三类人：自雇但报税低的、刚落地没有本地信用的、以及有过逾期、消费者提案或者破产记录的。问题通常不在收入，在于这份文件讲不出一个贷方能签字的故事。

要做的事很具体。自雇的，提前两年规划报税，同时把财务报表和银行流水备齐。新移民的，落地就办一张信用卡，按时全额还，并且把首付资金的来源留痕。信用有问题的，先把逾期账户清干净，把信用卡余额压到额度的三成以下，再等几个月申请。

实在等不了，B 类贷方和私人贷方是有的。利率和费用更高，一般当一两年的过桥，不是终点。我的活儿是帮你办成，不是把你推进一个你不需要的产品里。

要准备哪些文件？流程要走多久？

打工的：两份最近的工资单、雇主信、两年 T4 和评税通知、首付资金九十天的流水、身份证件。自雇的再加：两年 T1 全套和评税通知、公司财务报表、公司存在的证明。

文件齐的话，预批一般几个工作日。真正的审批从你拿到接受的 offer 开始算，加上估价和核查，多数情况一到两周。少一份文件，日期就往后推一次。

以上是一般性信息，不构成针对你个人情况的建议。你的文件长什么样，看过才知道。

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