商业贷款和住宅按揭，审批逻辑差在哪？
住宅审人，商业审楼。楼自己养得起这笔贷款，才有得谈。
住宅那一套是看你的收入、信用和负债比，能不能承受每月还款。商业先看物业：一年的租金收入、扣除空置和运营开支后剩下的净额，再看这个净额相对于还款有多大余量。
你的个人情况仍然要看，只是顺序在后面。楼的数字撑不住，你个人条件再好也没用；楼的数字漂亮，你个人条件一般，也常常能谈。
「楼的数字」具体指什么？NOI 和 DSCR 怎么算？
净营运收入（NOI）等于一年的租金收入，减去空置预留，再减去运营开支。运营开支包括地税、保险、物业管理、维修、公共区域水电这些。按揭还款和折旧不扣，那是另一层。
还本付息覆盖率（DSCR）等于 NOI 除以一年的还款总额。多数机构贷方希望这个数在 1.2 到 1.3 以上（数字仅为示例，各家不同，物业类型不同要求也不同）。1.0 意味着刚好打平，没有人愿意在这个位置放款。
有两个细节常常让人算错。第一，即使你自己管楼、不付管理费，多数贷方也会照样在开销里扣一笔管理费，理由是不能让 NOI 虚高。第二，就算你现在租满，空置率一般也是按市场惯例扣，不是按零算。
所以你自己算出来的净收入，通常会比贷方算出来的高。递交之前先按保守口径重算一遍，比事后争论有用。
物业放在公司名下，有什么不一样？
商业贷款默认就是放公司名下，这是常态，不是障碍。很多贷方甚至希望是一个只持有这一处物业的单一目的公司，结构干净、责任清楚。
贷方一般会要公司的财务报表、公司登记文件、股东结构，以及主要股东的个人担保。在加拿大，完全无追索的商业贷款不常见，多数交易里你个人还是要在担保上签字。
如果公司刚成立、没有财务历史，就更看股东本人的净资产、信用和过往经验。这一段可以事先准备，不用等到贷方来问。
多单元、商铺写字楼、工业，审起来一样吗？
不一样，差别很大。五个单元以上的住宅物业通常走商业条线，而且是整个商业市场里最容易融资的一类，因为需求稳定、现金流分散在很多个租客身上。
符合条件的多单元项目还可以走 CMHC 的保险产品，例如 MLI Select。好处是杠杆更高、摊还更长；代价是流程更长、要求更多、要满足负担能力或者节能之类的条件。
商铺和写字楼看的是租户质量和租约剩余年限。一个租约只剩十个月的街铺，和一个全国连锁租户还剩八年的，贷方给出来的条件完全不是一回事。
工业厂房这几年在大温需求强，物业本身好融资，但环境历史要查清楚。地块上曾经有过加油站、汽修、干洗、电镀这类用途的，环境报告这一关会比想象中麻烦。
首付要多少？成数一般到哪？
一般来说，商业物业的杠杆低于自住房，具体成数不是一个固定百分比，而是物业类型、位置、租约质量和 DSCR 一起算出来的结果。多单元住宅通常拿得到全场最高的杠杆，特殊用途物业（酒店、加油站、养老院）最低。
有一个反直觉的点值得先知道：很多时候卡住你的不是成数，是 DSCR。楼的净收入撑不起那么大的年供，就算成数还有空间，贷方也不会放到那个数。利率高的时候，这种情况特别常见。
所以问「我能贷几成」这个问题，往往问不到重点。更有用的问法是：按现在的租金和现在的利率，这栋楼能撑得起多大的一笔贷款。
要准备哪些文件？第三方报告有哪些？
物业这一端：租金表（rent roll）、全部租约、近两到三年的运营收支、地税单、保险单。物业若有翻新或空置历史，一并说明。
借款人这一端：公司财务报表和报税、公司登记和股东名册、主要股东的个人净资产表和信用报告。有同类物业经营经验的，写进去，这在审批里是加分项。
第三方报告一般包括：商业评估报告、Phase I 环境评估、有时候还要建筑状况报告。Phase I 如果发现疑点，会追加 Phase II，时间和费用都往上走。
这些报告的费用由你承担，而且通常要用贷方认可名单上的机构。别自己先找人做了才来问能不能用。
从递交到放款要多久？
比住宅长得多。常见的是几周到几个月，取决于物业类型、第三方报告的排期和贷方内部的审批层级。走 CMHC 的申请一般还要更长。
时间主要花在两个地方：报告排期和内部审批。这两件事你都催不动，只能提前安排。
写 offer 的时候要把这个算进条件期。我见过最多的翻车不是批不下来，是条件期给得太短，报告还没出来就到期了。
银行说不行，是不是就没路了？
一般还有路。银行、信用社、按揭投资公司（MIC）和私人贷方，各有各的胃口和各自不碰的东西。银行说不行，很多时候是这个物业不符合它内部的政策，不是这笔交易本身不成立。
换一条路的代价通常是利率更高、费用更高、期限更短。这个代价要拿得出理由才值得付。
合理的用法是过桥：先用贵一点的钱把物业拿下来或者稳住，花一两年把租约签好、把数字做实，再转回便宜的钱。这个计划要在借之前就想清楚，不是借完了再说。
常见问题
我可以用自住房的净值当商业物业的首付吗？
这是常见做法，通过再融资或者加一条 HELOC 把钱取出来。要注意那笔新增的还款会同时进入你的个人负债比和整体评估，不是白拿的空间。
商业贷款的期限和摊还年限一般多长？
一般来说，商业的期限和摊还都短于住宅按揭，具体看物业类型、租约长度和贷方。多单元住宅通常能拿到最长的摊还。
下面商铺、上面住宅的混合用途楼，算住宅还是商业？
多数情况按商业审，具体看单元数和住宅面积占比。有些贷方对住宅占比高的项目会用接近住宅的条线，值得逐家问。
商业贷款有没有提前还款罚金？
有，而且算法通常比住宅重，常见的是收益补偿之类的条款。如果你打算中途卖楼或者再融资，退出条款要在签之前算清楚。
我是自己的公司进驻使用，不是收租，怎么审？
这叫业主自用。贷方看的是你公司的经营现金流够不够覆盖还款，逻辑和看租金一样，只是收入来源换成了你的生意。要准备的是公司的财务报表和报税。
商业评估报告贵不贵、要多久？
比住宅评估贵，也慢，费用随物业规模和复杂度浮动，因项目而异。递交之前先问排期，这一项经常是整个流程里最慢的一环。