出租房的首付要多少？跟自住房差多少？
非自住的出租物业，一般至少两成首付。这类物业走不了高比例按揭保险那条路，所以不像自住房那样可以低首付起步。
自住加出租的组合是另一回事。你自己住其中一个单元、其余出租的两到四户住宅，规则接近自住房，首付要求通常低很多。买之前把居住安排讲清楚，这一句话可能就差出十几万首付。
钱的来源也要交代。多数贷方要看首付资金九十天的记录，境外汇入或者亲属赠与要有对应的文件。这一项准备不足，是最常见的临门一脚出问题。
租金到底怎么算进我的收入？
主要有两种算法，结果差别很大。一种是抵扣（offset）：把租金的一部分从这套房的月供和持有开销里减掉，只有剩下的差额计入你的负债。一种是加回（add-back）：把租金的一部分直接加进你的合格收入。
同样一笔租金，加回一般对你更有利，尤其在你本身收入不高、但物业现金流不错的时候。抵扣的效果温和得多。
用哪一种、用几成，是贷方的内部政策，不是能谈的东西。这也是为什么同一份文件在这家过不去、在那家能过——不是谁更会讲，是算法本来就不同。
到底算几成？五成、八成还是十成？
因贷方而异，常见区间是五成到十成。多数大银行偏保守，信用社和 B 类贷方通常宽一些。
使用的租金数字，一般取「实际租约」和「评估师给出的市场租金」两者中较低的那个。低价租给亲戚的租约，帮不了你；租得高于市场行情的，也不会全额被认。
举个例子建立直觉（数字仅为示例）：月租三千，按五成抵扣和按八成加回两种口径算下来，能用的收入空间可以差出一年一两万。这个差额往往就是批与不批的距离。
我自住房的地下室出租，这个租金算数吗？
一般算，但要有证据。多数贷方要看租约，加上银行的入账记录，或者报税表上的 T776 租金收入申报。
没有报税的现金租金，多数贷方不认。这是最常见的误会：钱是真收到了，但在文件上不存在，贷方只能按不存在处理。
自住房带合法副套的，有些贷方给出的比例更好。前提是这个套间是合法的——市政有登记、符合分区，这两点在温哥华和本拿比查得比以前严。
贷方从第几套开始说不？
多数大银行在四到五套左右开始收紧。有的是硬性上限，有的是从标准审批转成个案审批，后者意味着更多问题和更长时间。
真正卡住你的通常不是套数这个数字，是三件事叠在一起：整体负债比、每一套的现金流质量、以及所有按揭在资格利率下的总还款额。任何一项弱，套数就会被拿出来当理由。
还有一件很多人忽略的事：如果你所有物业的续约日期挤在同一年，在贷方眼里你的风险敞口是集中的。把到期日错开，是一个成本很低、但很少有人做的动作。
压力测试对投资房的影响有多大？
影响随物业数量放大。受联邦监管的贷方一般要用一个高于合约利率的资格利率来验算你的承受能力，房子越多，每一套的还款都被同时抬高，叠起来就很可观。
信用社属于省级监管，政策上通常有自己的一套做法。这也是投资者的组合做大之后，经常转向信用社和 B 类贷方的原因之一。
所以同一个客户，在两家不同类型的贷方手上，结论可以完全相反。这不是运气，是规则不同。
什么时候该换结构，而不是换贷方？
当你连续被两三家用同一个理由拒掉的时候。换贷方只是换一个人重算同一道题。
常见的结构性调整有几种。把某一套的摊还年限拉长，降低月供压力；把散落在几套房上的零星债务整合成一笔；重新分配各套房之间的杠杆；或者干脆卖掉现金流最差的那一套。哪一种合适，取决于你被卡住的是哪一项。
把物业转进公司名下也是一种做法，但它不是万能解。一般来说，公司持有的利率更高、可选贷方更少、会计和报税成本上升，转让本身还可能触发税务后果。这一步要跟会计师一起算清楚再动，不要只听「放公司名下更好」这半句话。
想买下一套，现在该先做什么？
先把「你还剩多少空间」算出来，再去看房。反过来做的人，通常是在 offer 期限里才发现算不过来。
要准备的东西：现有所有物业的按揭结单、地税单、全部租约、T776 或 T1 general、以及首付资金的近期记录。物业在公司名下的，加上公司财报。
把这些交给我，我先算一遍。在你出 offer 之前，你就知道现在能撑到哪里、卡在哪一项，以及要不要先动结构再买。
常见问题
我买给父母住、不收租，算投资房还是自住房？
因贷方而异。有些贷方有直系亲属自住的分类，条件接近自住房；有些直接按投资房处理。申请前把实际用途讲清楚，不要在文件上写错。
短租（Airbnb）的收入贷方认吗？
多数主流贷方不认，或者大幅打折，BC 的短租规管收紧之后更谨慎。如果这套房要用来支撑贷款，长租的数字稳得多。
出租房的利率会比自住房高吗？
一般会有一定加价，因为贷方认为非自住物业风险更高。加多少因贷方、首付比例和你的整体情况而异。
能不能用现在这套房的净值做下一套的首付？
可以，常见做法是再融资或者加一条 HELOC。但那笔新增还款会立刻计入你的负债比，等于用未来的空间换现在的首付，要一起算。
空置和维修，贷方会算进去吗？
会。贷方在打折扣的时候已经把这些考虑进去了，所以他们承认的租金数字通常低于你实际收到的。这不是不信任你，是他们的标准口径。
房子在我太太名下，贷款可以只写我一个人吗？
一般来说，产权人通常需要在按揭文件上签字，具体安排因贷方而异，也牵涉税务规划。这类结构要跟律师和会计师一起定，不要先过户再说。